事件:统计局公布了14 年1-5 月房地产运行数据:新开工符合预期,投资下滑超预期,销售跌幅扩大 。
    评论。
    一、 新开工符合预期。前五月新开工累计同比负增长18.6%,降幅环比上月收窄3.5 个百分点,符合预期。我们在之前的月度数据点评中提示,去年6 月份之前新开工的较低基数,并且年初的新开工应该已经比较充分的反映了企业对未来销售的悲观预期,所以新开工累计降幅将逐渐收窄。当然这并不代表新开工的好转,短期企业仍不会有追加新开工的意愿,只是由于去年基数和目前较低的数据值,未来新开工的同比降幅将会在目前基础上逐步收窄,我们将全年新开工预测增速同比下滑12%。
    二、 投资增速低于预期。1-5 月房地产投资增长14.7%,累计增速环比继续下降1.7 个百分点,低于预期。新开工降幅收窄情况下投资依然继续下滑,一定程度说明企业的投资资金来源受到影响,没有能力维持正在施工项目的原定建设速度,另一方面,企业可能也在主动压缩施工和付款进度,因为销售不达预期,过快的建设速度也无利企业现金流的平衡,我们小幅下调全年投资增速0.4 个百分点至15.5%。
    三、 销售跌幅扩大。1-5 月商品房销售面积和金额分别同比增长-7.8%和-8.5%,延续了下滑趋势,这一现象我们认为并非房价已经下降,而是因为房价较高的发达城市在今年同比下滑较全国平均水平更为明显,其成交比重的下降导致全国均价的下滑,也是销售金额下降速度快于销售面积的原因。如果未来货币环境和行业政策不发生明显变动,房价在下半年将出现一定幅度的调整,但这也会帮助成交恢复,我们预计全年商品房销售面积同比下滑1%。
    四、 资金增速下滑明显:前五月企业资金来源累计增速为3.6%,环比下滑0.9 个百分点,相比去年全年的26.5%的增速已经明显回落。而相对其他出现较快下滑的资金来源,企业开发贷仍维持了较快增速,同比增长16.5%,环比持平,另一主要资金来源自有资金则环比下滑1.2 个百分点,降至9.8%,我们预计未来房价开始波动,银行收紧开发贷也是必然趋势,今年全年企业资金来源恐将出现负增长。
    投资策略:
    我们认为目前处于行业下周的周期中继,即房价处于调整初期,距离成交量的筑底阶段尚远,各城市的局部或试探性的放松不会对成交量有明显刺激,只会延长行业的调整周期,地产股难有实质行情。近期重点公司推荐万科、华夏幸福、中洲控股、金地集团、冠城大通、华业地产。